荷兰社会住宅的运作研究概要/详细描述荷兰现代住宅的发展历程，讲解政府以及社会住宅机构在荷兰住宅发展中的大力起到，对中国目前住宅有较好的糅合起到。　　关键字/荷兰，社会住宅，社会住宅机构　　美称欧洲花园之称之为的荷兰是一个人口密度低、土地短缺的国家，在总面积4.15万平方公里的土地上，60％的人口居住于在其中四分之一坐落于海平面以下的洼地上。

这个地球上仅次于程度由人工规划出来的国家，可以为自己向大大自然所谋求的生存空间而深感自豪。几百年以来与大海争夺战土地的经历使这个国家的人民更加懂如何爱护土地，如何对城市的发展展开合理规划。

特别是在是在全球化的背景下荷兰为居民建构了安全性、多样、极具吸引力的城市居住于环境策略对我国在政府行政的层面上增进城市住宅的发展和城市更新建筑具备很好的糅合意义。　　一、荷兰现代住宅的发展历程　　（一）、荷兰住宅概况　　十八、九世纪，席卷西欧的产业革命造成大批农民倒闭涌进城市谋求生计。

当时荷兰的城市人口已占到全国人口的60-70%，由于住房相比之下多达供给，成千上万的人不能群居在破旧的棚户里。为了解决问题日趋严重的住房问题，1901年荷兰政府制订了历史上第一部住宅法案（HousingAct），在国家层面上创建了社会住宅（SocialHousing）体系，规定了拥有住房是所有人的权力，而获取住房则是社会的责任。住宅法案具体各级政府部门在住宅方面的职责权利，业主和住户不应遵守的义务和拥有的权益，并规定了住宅在结构、光线、空间、设备等方面不应超过的最低标准，还明确提出以市有公房为低收入阶层获取福利性住宅。

　　从1901年荷兰住宅法案创建开始，政府给与了社会住宅大力的反对，并容许私有机构在政府的监督下建设社会住宅。这些机构一般来说是独立国家、私营性质的不以盈利为目的的的组织，负责管理建设、分配、租赁、出售、确保、管理住宅和邻里，并获取适当服务，但必需获得政府的许可和接纳。政府规定社会住宅机构必需要努力完成六个任务：保证所有住宅具备较好的质量；确保企业财政的延续性；优先将住宅租用政策注目的类似群体；将租户划入到机构的政策和管理中来；要为邻里和街区生活质量作出贡献；为必须照料和监护的人的住房供给作出贡献，同时还必需负责管理社会住宅的修理和管理。

　　为了恶化第二次世界大战给荷兰带给的住房压力，政府和社会住宅机构除了大量新建住宅之外，还施行了专门的法令，许可市政府分配其所有能获得的房屋，并禁令房东未经许可擅自租赁和出售房屋。转入90年代，政府的希望使得荷兰住房状况有了相当大提高，全国人口为1430万，住房大约551万套，平均值2.6人享有一套住房，人均1.15间[1]。与此同时，社会住宅机构迅速发展成社会企业，他们可以通过建设并销售住宅的收益来构建为低收入群体服务的社会目标。

目前他们运作社会住宅的基本原则是，使每个人都可以在任何地方寻找住房。　　（二）、荷兰的住宅分配及租金　　为避免中高级收入者住入低廉的市有公房，荷兰许多城市规定了申请人公房的条件和分配标的淮。目前分配房屋主要采行评分方法，即对所有符合条件的申请人住户，按照家庭经济状况和需房的急迫程度，从0-500分来展开审定，分数高者可优先获得住房。

　　荷兰一般家庭住房方面的支出占到收益的10-15%，高于大多数欧洲国家。因为政府在这方面有各种补贴的援助。目前的租金形式共计两类：一类是较低的标准租金，专门用作非更新改造区的住房；一类则是哈密顿租金，用作更新改造区域的住房。

后者房租较前者高达很多，但住户可按其收入水平，申请人免除。为了避免这两类房屋租金的差距，政府对前一类住宅还缴纳一定的调节租金。　　为了减低许多家庭在住房方面的支出，政府还容许业主随便在市场上大量出售或出售旧房。

政府出售的房屋使用权划拨住房合作社，由后者以大大高于市场的价格出售给低收入者。由于来取了这些措施，荷兰家庭住房开支的增长率从70年代的10%降至了90年代的3-5%。　　（三）、荷兰的旧房改建　　荷兰在全面分析检验房屋的结构状况、建筑风格和所处地段的基础上，针对建筑物的有所不同情况，因地制宜地采行拆毁、改建和保有的措施，在合乎总体规划的前提下，成街成片地展开更新改造。

在更新改造中所采行的原则是，尽可能少拆卸多改为和多保有，对改建房屋基本保有其外部原先风貌，内部根据必须不作适当的扩建，提高其各方面的功能。对归属于保有类房屋，有关部门则批示业主按一定标准展开修理水土保持。　　二、全球化背景下荷兰住宅的运作　　2000年12月，荷兰国家住宅、区域发展和环境部部长向议会申报了一个政府政策议案人民、期望、家（People，Expectations，AHome），其中明确提出了政府应该如何在未来十年为人民获取住宅的实质建议：人口的意愿和自由选择权利，住宅社会价值的重要性，（介入下的）市场不道德和政府的角色。

这种住宅理念在于认同有所不同社会阶层人群对于住宅市场需求的有所不同，并期望将有所不同社会阶层的人混合在一起，使他们在社会习惯、不道德和价值体系上互相补足，并且产生更加多住宅经济均衡的可能性。它特别强调住宅类型的有所不同，建构有所不同的居住于环境，通过在建筑和环境设计、区位、价格和产权方式的差异更有有所不同的目标人群。　　随着政府投资的增加和市场起到的渐渐强化，为了构建住宅的社会价值，解决问题低收入人口的居住于质量问题，荷兰社会住宅机构的起到渐渐凸现出来并且获得了巨大成功。　　社会住宅机构是通过几种可能性展开投资和经营的，其中更为有效地方法有[2]：　　1、出售社会租赁住宅：将住宅存量中的一部分公有住宅出售可以释放出来资金，用作新的住宅投资。

在未来15年中，预计有30,0000套社会租赁住宅将被销售，其中边际收益预计不会超过27亿欧元。在过去几年里，荷兰社会住宅的销售早已快速增长到每年18,000套住宅。　　2、多种项目的融合：社会住宅机构仍然以来主要负责管理运作社会租赁部分的住宅。

为了在运作中谋求其他市场部分的反对，一般来说以所谓的融合项目来构建。居民自有住宅通过市场来交易，价格一般较为低。

政府为了更有更好的人出售住宅，在政策上减少了抵押贷款的利率，买房的人因此而激增了。那些自有住宅出售取得的边际收益被用来提高政策目标群体可以缴纳得起的社会租赁住宅。

通过这些有效地的方法，各种住宅类型的质量都获得了确保。　　政府和社会住宅机构共同努力实行的社会住宅政策，作为一个有力的工具，将有所不同类型的住宅和邻里内部经济阶层以及种族都在完全相同的地段内构建了统合，顺利地恶化了社会隔绝问题，确保了低收入群体居住于质量。　　三、结语　　从社会公正的角度来看，无论经济快速增长与否，都要符合贫穷阶层起码的居住于市场需求。因此，荷兰的社会住宅机构于是以全力提升居住于环境的整体质量，重构大城市的街区，这沦为城市住宅建设的中心主题。

物质介入、社会手段和经济手段沦为政策的三个主要方面，增进旧城居住于功能的现代化，减少居住于流动性，提升居住于质量。其中，社会住宅机构所运作的社会住宅扮演着了十分最重要的角色，他们的经验对于我国目前城市发展过程中经常出现的低收入群体居住于问题，以及旧城居住区的维护和改版问题，都具备很好的糅合意义。　　参考书目：　　[1]尤尔艮罗斯曼.荷兰的城市演进.国际城市规划.2008Vol.22.No.1:110　　[2]曲蕾.荷兰社会住宅的运作方式及其在城市更新中的起到.国际城市规划.2004Vol.19.No.3:58.。

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